Quartalsupdate EHL Immobilien: Der Rückgang der Fertigstellungszahlen wird den Mietmarkt weiter belasten. Kaufpreise in Innenstadtlagen entwickeln sich besser, in Randbezirken stagnieren sie. Keine Preissteigerungen bei Gebrauchtwohnungen.
Der Wiener Wohnungsmarkt bleibt aufgrund der rasant sinkenden Fertigstellungszahlen im Neubausegment angespannt. Das geht aus einem Dienstag veröffentlichten Quartalsupdate von EHL Immobilien hervor, der vor allem eine anhaltende Anspannung im Mietmarkt sieht. Lagen die Fertigstellungszahlen im Vorjahr noch bei knapp über 15.000 Wohneinheiten, dürften diese im heurigen Jahr erheblich sinken. Eine zu Jahresbeginn erstellte Prognose, wonach heuer knapp 13.400 Wohneinheiten fertiggestellt werden sollte, sieht man mittlerweile als belastet an, die aktuellen Entwicklungen würden, so EHL, eher darauf hindeuten, dass die tatsächlichen Fertigstellungen mit Ablauf des Jahres deutlich geringer ausfallen dürften.
Was die Fertigstellungen betrifft, ist auch mittelfristig keine Trendwende zu erwarten, so die Einschätzung von EHL: Die Prognosen würden sogar eher darauf hindeuten, dass die Fertigstellungszahlen bis mindestens 2026 kontinuierlich sinken werden, insbesondere im Segment der Mietwohnungen. Es wird erwartet, dass im zweiten Halbjahr weitere Projektstopps aufgrund wirtschaftlicher Rahmenbedingungen folgen werden.
Das hat Auswirkungen auf das Angebot an Mietwohnungen, auch da sich institutionelle Investoren bei der Akquisition neuer Wohnliegenschaften für die Vermietung als nach wie vor zurückhaltend erweisen. Als Resultat würden Projektentwickler ihre Objekte einzeln verkaufen, wobei die Nachfrage derzeit vor allem von Eigennutzern dominiert wird. Trotz dieser Herausforderungen steigt laut EHL zumindest der Optimismus der Anleger aufgrund verbesserte Finanzierungsperspektiven und steigender Mieten. Im Erstbezug seien die Mieten jedenfalls um rund 7,4 Prozent auf durchschnittlich 14,30 Euro pro Quadratmeter exklusive des ersten Bezirks gestiegen.
Als rückläufig erweist sich ebenso das Angebot an Bestandswohnungen, was auf einen weiter gesunkenen Leerstand und den Mangel an passenden Wohnungsangeboten zurückzuführen ist. Dies führe zu einer Verschiebung geplanter Umzüge, einem Rückgang der Mietvertragskündigungen und einem Anstieg der durchschnittlichen Mietzeiträume. Bei Neuvermietungen im Bestand wurde, soweit nicht durch Richtwerte oder Kategoriemieten gedeckelt, ein durchschnittliches Plus von 6,6 Prozent erzielt.
Im Gegenzug dazu führe die steigende Bevölkerungszahl in Wien zu einem hohen strukturellen Mehrbedarf an Wohnraum, der den Wohnungsmarkt unabhängig von zyklischen Schwankungen und anderen wirtschaftlichen Einflussfaktoren prägen wird. Die Nachfrage konzentriere sich weiterhin hauptsächlich auf das Mietsegment, während Kaufentscheidungen aufgrund anhaltender wirtschaftlicher Verunsicherung und der aktuellen Zinslandschaft konservativer getroffen werden. Ablesen lasse sich das in den Vermarktungszeiten freiwerdender Wohneinheiten: Im ersten Quartal 2024 verkürzten sich diese aufgrund der starken Mietnachfrage deutlich, Mietinteressenten müssten sich oft schnell entscheiden, da Mietgelegenheiten rasch vergriffen sind.
Das Eigentumssegment erholt sich bereits, unterstützt durch moderat steigende Verkaufspreise und günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Im Gegensatz dazu führt das geringe Angebot und die hohe Nachfrage im Mietsegment zu deutlichen Mietpreissteigerungen. Im Jahresvergleich des ersten Quartals stiegen die Preise für Wohnungseigentum im Erstbezug moderat um rund 0,3 Prozent, während die Mieten im Erstbezug um rund 7,4 Prozent stiegen. Die Nachfrage nach Wohneinheiten im Eigentum wird sich im Laufe des Jahres wieder deutlich erhöhen, während die Wohnungspreise im Eigentum sich bis Jahresende nur moderat entwickeln, im Mietsegment hingegen mit deutlichen Anstiegen zu rechnen ist.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen in Wien beträgt laut EHL derzeit etwa 6.380 Euro, den ersten Bezirk herausgerechnet. Die Zentrumsbezirke verzeichnen eine bessere Entwicklung als die Randbezirke, wobei die Donaustadt das schwächste Preisniveau mit stagnierenden Preisen aufweist. Gebrauchte Eigentumswohnungen zeigen derzeit keine Preissteigerungen.