Weil das Verhältnis zwischen Immobilienentwicklern und der Kommunalpolitik nicht immer friktionsfrei ist, braucht es mehr Kommunikation miteinander. Dafür plädiert Martin Bartl, Partner bei BHW-Real und mit one8one selbst Projektentwickler. Denn der Kraftakt, Lebensraum für die Zukunft von Einwohnern zu schaffen, kann nur dann bewältigt werden, wenn es gegenseitiges Verständnis gibt.
Die Pipelines für Wohnbauprojekte dünnen aufgrund der Marktlage langsam aus, die KIM-Verordnung bremst den Eigentumserwerb ein, und der Wohnraum im Mietsegment wird trotz Zuzug knapp. Zudem ächzt die Branche wegen nur schleppend erfolgender Baugenehmigungen und/oder Widmungsthematiken. Wie soll man das lösen?
Martin Bartl: Ich bin davon überzeugt, dass das in erster Linie über die Kommunikation passieren muss. Die Immobilienwirtschaft wird sich einfach mehr mit den kommunalen Verwaltungen und Entscheidungsträgern direkt auseinandersetzen müssen. Gerade in kleinen Städten fehlt es nämlich oft an Know-how, etwa im Hinblick auf Widmungen. Ein Beispiel sind Fach- oder Supermärkte am Ortsrand, die alle auf Gewerbegebiet umgemodelt werden, also nicht als Baulandkerngebiet, sondern einfach nur auf Gewerbe. Dabei könnte man mindestens zwei bis vier Stockwerke draufsetzen und Wohnraum schaffen. Das wäre genau die Verdichtung, die man bräuchte, um auch die Bodenversiegelung zu reduzieren. In Wien wird das bereits gemacht, aber in den Bundesländern nicht.
Das heißt?
Bartl: Die Branche muss sich mehr mit den jeweiligen Bürgermeistern, Amtsleitern und Behörden auseinandersetzen. Ich rate daher jedem, den Städtetag, der jedes Jahr stattfindet, zu besuchen. Man erfährt dort zum Beispiel, mit welchen Problemen oder Herausforderungen Städte konfrontiert sind. Man kann dort mit den einzelnen Bürgermeistern und Amtsleitern einfach offener diskutieren als auf einem Amt, wenn man bereits Antragsteller ist. Außerdem hat man in verschiedenen Arbeitskreisen die Möglichkeit, aktuelle Themen direkt mit den Kommunalvertretern zu besprechen.
Verständnis füreinander sollten auch Politik und Immobilienbranche haben …
Bartl: Richtig, gerade in größeren Städten herrscht oft eine eher ablehnende politische Meinung gegenüber Entwicklerfirmen und Bauträgern, da man sie oft als „Immobilienhaie“ oder Ähnliches punziert. Dieses Bild wird leider auch durch ein paar wenige schwarze Schafe in der Branche vermittelt, schließlich kann man mit Immobilien auch viel Geld verdienen. Wenn man das aber mit den Banken, der Flugzeug- oder der Autoindustrie vergleicht, sind die Margen verschwindend gering. Die Immobilienbranche hat keine Übergewinne, die Profite bewegen sich gerade einmal im Bereich zwischen sechs und maximal zehn Prozent.
Trotzdem werden Entwickler gerne als „Tycoons“ oder „Haie“ bezeichnet.
Bartl: Dass man mit einem großen Projekt viel Geld verdienen kann, das wird es immer geben. Ein großes Projekt bedeutet aber auch großes Risiko. Und je größer das Projekt, desto niedriger auch die Gewinnmarge. Also, nur weil man viel Geld mit einem großen Projekt „verdient“, heißt das noch nicht, dass man damit auch einen großen Gewinn einfährt. In vielen Medien wird aber ein Bild von Immobilientycoons gezeichnet, das auf alle anderen, die ihre Arbeit gut und nachhaltig erledigen, abfärbt. Das bekommt man dann auch bei Behörden zu spüren, und es wird immer schwieriger, gemeinsam gute Lösungen zu erarbeiten.
Dabei hat es die Branche auch nicht einfach. Man betrachte allein die Regulierungen in den neun (!) verschiedenen Bauordnungen …
Bartl: Es ist alles stark reguliert, in vielen Bereichen auch falsch reguliert. Oft muss man sich mit der Baubehörde streiten, ob man die Belichtung beim Fenster mit oder außerhalb des Stockmaßes berechnet. Das ist eine Überbürokratisierung. Als Branche müssen wir viel mehr auf uns aufmerksam machen – und den Kontakt zu den Entscheidungsträgern suchen.