Von astronomischen Baupreisen lässt sich die 3SI Immogroup nicht beeindrucken. Im Gegenteil: Die Pipeline des Entwicklers läuft auf vollen Touren. Das vor allem, weil das Unternehmen vorgesorgt hat, so Geschäftsführer Michael Schmidt im Interview mit immobilien investment-Chefredakteur Charles Steiner.
Wie würden Sie derzeit die Stimmung am Markt beschreiben. Welche Projekte sind zurzeit für das Jahr 2022 geplant und am Laufen?
MICHAEL SCHMIDT: Momentan beeinflussen viele Faktoren die Stimmung des Marktes, welcher mit vielen Herausforderungen zu kämpfen hat. Wenn man sich aber auf der anderen Seite den Aktienmarkt anschaut, kann man sich glücklich schätzen in Immobilien investiert zu sein.
Die steigenden Preise in der Branche häufen sich zurzeit aufgrund verschiedener Themen:
Zinsen, die sich für das Jahr 2023 jedoch zwischen 1-2 Prozent bewegen sollen; eine erhöhte Inflation, die den Zinshausmarkt explodieren lässt und steigende Baupreise führen zu einer Reduktion von Wohnungsangeboten in Wien. Ich glaube, dass dadurch auch in den äußeren Bezirken weniger gebaut werden wird und kann (innenstädtisch war sowieso immer zu wenig da), und die meisten abwarten werden, bis sich die Kosten fürs Bauen wieder beruhigt haben. Das spielt den Bestandsimmobilien in die Karten. Bei der 3SI Immogroup sind derzeit viele Projekte am Start: Beispielsweise haben wir gerade im 12. Bezirk in der Ehrenfelsgasse mit dem Bauen eines neuen Projektes begonnen und im 22. Bezirk haben wir soeben zugekauft und werden neben der Sanierung des Bestandsgebäudes auch Wohneinheiten errichten. Da im 22. Bezirk meist nur um- oder ausgebaut wird, möchten wir vor allem hier den Zinshausmarkt aufleben lassen. Sonst ist noch ein Projekt für September auf der Landstraßer Hauptstraße im 3. Bezirk in Planung. Es läuft gut und wir blicken optimistisch in die Zukunft.
Weil wir gerade beim Thema Baukosten sind: Wie kann man heutzutage noch einen marktfähigen Preis kalkulieren?
MICHAEL SCHMIDT: Seit der Pandemie und verstärkt nach dem Ausbruch des Ukrainekrieges habe ich vor allem eine Sache für mich gelernt: Vorräte kaufen.Wir wussten, dass durch die Situation ungeahnte Herausforderungen auf uns zukommen würden und haben die Materialien für zwei bis drei Projekte beinahe komplett in unserem eigenen Lager vorrätig.
Bemerkt man die aktuelle Stimmung in der Vermarktung? Wie gehen die Abnehmer bzw. Konsumenten mit der aktuellen weltpolitischen und wirtschaftlichen Situation um?
MICHAEL SCHMIDT: Wir bemerken bei der Vermarktung nichts von allem. Wir sind etwa einem Projekt in der Petzvalgasse auf den Markt gegangen und hatten dort über 100 Vormerkungen für insgesamt 37 Wohnungen; die Nachfrage ist groß.Seit der Pandemie stieg das Verlangen nach Eigentum, Freiflächen und schönen Wohnungen.
Also könnte man sagen, wer Geld hat, kauft jetzt erst recht Immobilien?
MICHAEL SCHMIDT: Genau. Ich sehe keine andere Anlageform als Immobilien. Wir haben in den vergangenen 20 Jahre gesehen, dass das ein konstant steigender Markt ist.Von 2001 bis 2010 hatten wir einen weniger-steigenden Markt, von 2010 bis 2020 einen bisschen stärkeren und ab der Pandemie eigentlich eine kurze Pause, die sich vor ein paar Monaten mit dem massiven Anstieg der Nachfrage nach Immobilien; hier vor allem Eigentumswohnungen.
Wird sich das mit dem Eigentum durch die kommenden Bankenrestriktionen nicht extrem verknappen? Es fällt immerhin ein wichtiger Kundenkreis weg.
MICHAEL SCHMIDT: Ich glaube nicht unbedingt, dass der Kundenkreis wegfallen wird, sondern, dass diejenigen, die sich ohnehin bereits schwergetan haben, Eigentum zu begründen, es noch schwerer haben werden.Der, der sich jetzt noch knapp eine Wohnung hätte leisten können, wird das jetzt nicht mehr können.Ich verstehe das nicht. Eigentum sollte genauso gefördert werden, wie Mietgüter. Ich bin ein Verfechter der Ansicht, dass am besten jeder Eigentum besitzen oder darin investieren sollte, sofern das möglich ist. Sonst zahlst du dein Leben lang Miete für etwas, dass nicht dir gehört und auch keinen Mehrwert für die nächste Generation hat.
Ich fürchte, dass die gegenwärtige Inflation von Angebot und Nachfrage vor allem im Rohstoffsektor getrieben ist. Mittlerweile ist die Versorgung mit Öl und Gas zu einem drängenden Problem geworden…
MICHAEL SCHMIDT: Allein unserem Planeten zuliebe sollten wir komplett aus dem Geschäft mit Öl und Gas aussteigen – wir haben die Sonne sowie Erdwärme und viele andere nachhaltigere Möglichkeiten.Was vor ein paar Jahren von manch einem noch belächelt wurde ist heute ein wichtiger Verkaufsfaktor, und auch wir legen Wert auf die Verifizierung der Nachhaltigkeit unserer Objekte.Wir schauen uns beispielsweise auch alternative Heizsysteme wie Wärmepumpe, Pellets oder Solaranlagen an. Für die flächendeckende Umsetzung müsste sich allerdings der Staat vor allem aus finanzieller Sicht etwas einfallen lassen.
Da dürfte auch das MRG ein enormes Hindernis sein. Zinshauseigentümer werden mit dem Richtwert wohl kaum in eine thermische Sanierung investieren…
MICHAEL SCHMIDT: Das MRG ist und war noch nie zeitgemäß. Wenn zum Beispiel in Graz der Richtwert bzw. Bodenwert viel höher ist als gewollt, dann kann da irgendetwas nicht stimmen. Wenn man einen wunderschönen Altbau hat und daneben einen Neubau hinbaut, dann kann der noch so schön sein, der Wohnraum des Altbaus mit den meist großen Türen und Fenstern wird von der Lebensqualität stets höher eingestuft als der Neubau – das ergibt keinen Sinn.
Wie ist das eigentlich auf der Akquise-Seite? Sind die Menschen noch bereit zu verkaufen? Oder merkt man hier auch schon die Devise „wer nicht muss tut es nicht“?
MICHAEL SCHMIDT: Es ist momentan eine Herausforderung, wobei schon immer wieder gute Objekte auf den Markt kommen – ob von Immobilienagenturen oder Privatpersonen.
Obwohl ich glaube, dass die Preise noch steigen werden, ist es verständlich, dass man diese „goldene Zeit“ nutzen möchte, um einen guten Preis zu erzielen und das Geld anderweitig zu investieren.
So sehr kann sich die Investition in ein Zinshaus nicht rentieren, bescheidene zwei Prozent– viele kaufen sich zum Beispiel dann eine Ferienwohnung und gönnen sich das, was sie vorher nicht konnten.
Das heißt beim einen oder anderen könnte der Verkaufsdruck nun steigen?
MICHAEL SCHMIDT: Der Verkaufswunsch steigt – der Wunsch, sich sein Leben zu verschönern, ohne die Verpflichtungen eines Zinshauses. Ich kenne beispielsweise ältere Menschen oder auch Erben, die dann doch überlegen zu verkaufen, anstatt weiter in das Haus zu investieren. Davon werden dann ein langersehnter Urlaub oder anderweitige Träume finanziert. Es gibt valide Gründe, warum jemand verkauft.
Wie sieht es im Segment Neubauprojekte derzeit aus?
MICHAEL SCHMIDT: Im Neubau tun wir uns gut – momentan laufen Bauarbeiten in der Albert-Breicht-Gasse und dem Hackenbergweg. In der Albert-Breicht-Gasse ist nahezu alles ausverkauft, im Juni haben wir Gleichenfeier und im Dezember ist dann die Übergabe an die Käufer.
Bis spätestens dahin haben wir alle Wohnungen verkauft, beziehungsweise schon früher.
Beim Hackenbergweg haben wir den Verkauf auch schon gestartet, da haben wir von 17 Häusern bereits 14 beanbotet. Auch für nächstes Jahr haben wir einiges vor – wir haben im 3., 18. und 22. Bezirk wunderbare und große Neubauprojekte, auf die wir schon freuen.
Und wie viel hat die 3SI Immogroup dieses bzw. vergangenes Jahr investiert?
MICHAEL SCHMIDT: Eingekauft haben wir im letzten Jahr ungefähr 250 Millionen Euro. Mittlerweile halten wir über 100 Häuser im Bestand, haben rund 30.000 m² in Sanierung bzw. im Ausbau und insgesamt 150.000 m² bestehende Wohnfläche.