Union Investment und bulwiengesa: Dafür würden auch Mieter mehr bezahlen.
Die EU-Taxonomie einerseits und der Klimawandel andererseits zwingt die Immobilienbranche zum handeln – vor allem, was Bestandsimmobilien betrifft. Die Maßnahmen, um Bestandsgebäude in Richtung Klimaneutralität aufzurüsten kostet jedenfalls Geld. Es lohnt sich aber, das zu investieren: In der Studie „Transformationsimmobilien“ von Union Investment und bulwiengesa, basierend auf einer im heurigen Sommer durchgeführten Befragung von rund 200 Marktakteuren, geht hervor, dass die Planung und Umsetzung von Transformationsprojekten nicht nur einen wesentlichen Schritt zur Erreichung der Klimaziele erreichen, sondern auch aus Investmentperspektive durchaus gewinnbringend sein kann. Allerdings, so schränkt die Studie ein, müssten sich für Transformationsprojekte die politischen Rahmenbedingungen ändern.
In besagter Studie gaben 90 Prozent der Befragten an, dass Mixed-Use-Konzepte bei Transformationsimmobilien helfen würden, Ertragssicherheit über den gesamten Lebenszyklus zu gewährleisten. Rund 60 Prozent sagen, dass durch Transformationsimmobilien Probleme durch steigende Baukosten wie Energiepreise und gestörte Lieferketten gelöst werden können. 57 Prozent sagen, dass Transformation immer nachhaltiger ist als Abriss oder Neubau. Auch dürfte anhand der Befragungsergebnisse die Investoren- und Entwicklerseite eine hohe Bereitschaft haben, diesbezüglich in Vorleistung zu gehen.
Gefragt nach der „Investitionsbereitschaft“, um eine schnellere Baugenehmigung zu erhalten, würden die befragten Immobilienakteure ihre Schwerpunkte bei der Transformation deutlich auf Nachhaltigkeitsaspekte legen, heißt es in der Studie. Dazu zählen energetische Fassaden, hochwertige Außenanlagen oder ökologische Ausgleichsmaßnahmen. Akzeptiert werden auch Mehrkosten für kreislauffähige Konstruktionen und Baustoffe bzw. zur Vermeidung von Bauabfall beim Umbau. Und: 60 Prozent der Befragten würden für eine schnelle Baugenehmigung auch mietreduzierte Flächen für soziale und kulturelle Flächen anbieten. Demgegenüber wären jedoch nur knapp 50 Prozent bereit, einen höheren Anteil von sozial gefördertem Wohnraum bereitzustellen. Auch bei gewerblichen Mietern dürfte ein Umdenken begonnen haben, so die Einschätzung der befragten Akteure, die von der Akzeptanz einer höheren Kaltmiete bei energieeffizienteren Flächen und ökologisch nachhaltiger Bauweise ausgehen. Auch sehen die Befragten eine wachsende Bereitschaft, etwa Zugeständnisse beim Einsatz von recyceltem Material zu machen.
Zuletzt betrachtet der Großteil der Studienteilnehmer die Transformation in erster Linie als Chance, um ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept umzustellen. An zweiter Stelle folgen die wirtschaftlichen Ziele „Hohe Ertragssicherheit“ und „Werterhöhung der Immobilie“, gefolgt von Nachhaltigkeitszielen wie „möglichst geringe CO2-Emissionen für den gesamten weiteren Lebenszyklus“ und „architektonische bzw. städtebauliche Umfeldverbesserung“. Henrike Waldburg, Leitung Investmentmanagement Global bei Union Investment, sieht die Transformation von Bestandsimmobilien im Kontext der aktuellen Herausforderung als zentralen Baustein der neuen Realität: „Transformationsimmobilien haben das Potenzial, diese Vielfalt an Themen ganzheitlich zu beantworten. Die in der Transformation liegenden Chancen werden auch von Investoren in zunehmendem Maße erkannt.“
Politisch müssen aber die Rahmenbedingungen angepasst werden, so Felix Embacher, Bereichsleiter Research und Data Science bei bulwiengesa: „Ganz oben auf dem Wunschzettel stehen eine erleichterte Nutzungserlaubnis und eine Befreiung von Auflagen sowie die Erlaubnis einer höheren Flächenausnutzung. 80 Prozent der Befragten wünschen eine klare ämterübergreifende Projektorganisation bei den Kommunen sowie die Zusammenführung von schnellen Planungsprozessen und Bürgerbeteiligung.“ Auch bei den Fördermöglichkeiten für Transformationsprozesse gebe es noch Optimierungspotenziale.