CBRE: Hohe Büroneuflächenproduktion in Salzburg, kleine Einzelhandelsflächen für internationale Retailer dafür wenig attraktiv. Hohe Bautätigkeit am Wohnmarkt.
Der Salzburger Immobilienmarkt erweist sich als als resilient und gleichermaßen als ambivalent. Wie aus einer erstmalig für die Stadt erhobenen Analyse des Immo-Dienstleisters CBRE hervorgeht, weist Salzburg etwa einen durchaus lebendigen Büromarkt auf, währenddessen der Einzelhandel aufgrund der Kleinteiligkeit der Flächen vor Herausforderungen steht. Im Gegensatz dazu ist wiederum die Bautätigkeit im Wohnsektor hoch.
Was etwa den Bürosektor betrifft, so liegt das Verhältnis von Neubauflächen mit 45.000 Quadratmeter zum Bestand mit rund 400.000 Quadratmetern deutlich über den anderen österreichischen Städten. Christoph Oßberger, Leiter des CBRE-Büros in Salzburg sagt, dass der Salzburger Büromarkt damit sogar stärker wächst als jener in Linz, wo im kommenden Jahr gerade einmal 31.000 Quadratmeter Bürofläche neu hinzukommen. Die Büroflächen in Salzburg würden sich dabei auf die vier Regionen Innenstadt zu 20 Prozent, Salzburg Nord zu 30 Prozent, Salzburg Süd zu 33 Prozent sowie auf Gewerbegebiete mit 17 Prozent aufteilen. Mit 17 bis 18 Euro pro Quadratmetern und Monat liege die Spitzenmiete in Salzburg über jenen in Linz und in Graz, aber deutlich unter jener in Wien, wo aktuell 27,50 Euro pro Quadratmeter ausgerufen werden.
Schwieriger erweist sich überraschend jedoch der Einzelhandelsmarkt in der Innenstadt – trotz der hohen touristischen Frequenz. Derzeit gebe es in der Innenstadt zwar 167 Geschäfte in A-Lage, jedoch liege die durchschnittliche Geschäftsfläche bei rund 116 Quadratmetern. Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE: „Diese Größe ist zwar charmant für Konsumentinnen und Konsumenten, aber wenig attraktiv für internationale Retailer.“ Der Umstand, dass einige Mieter die Salzburger Altstadt verlassen, drücke sich daher in Leerständen aus, da die genannten Flächen vor allem den Vorgaben internationaler Retailer in Bezug auf Größe und Leerstand entsprechen. „Diese Kriterien erfüllen viele Flächen in der Salzburger Altstadt nicht“, so Wölfler weiter, der im Gegenzug dazu auf eine gute Entwicklung etwa in der Judengasse verweist. Grosso modo sind die Leerstände in Salzburg im nationalen wie internationalen Vergleich sehr gering, geht aus der Analyse weiters hervor.
Was allerdings boomt ist der Luxus: Der Alte Markt hat sich ganz klar als Luxus Hotspot in Salzburg etabliert“, so Wölfler, der die Salzburger Altstadt in einem Transformationsprozess sieht. „Der Handel entwickelt sich weiter, der Mix wird neu gestaltet, die Anforderungen und Bedürfnisse von Mietern und Konsumenten verändern sich“, so Wölfler. Aktuell liegen die Mieten in der Salzburger Innenstadt bei 100,00 – 150,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Die Retailmieten in Salzburg variieren sehr stark nach Lage“, so Ossberger.
Stark sei derzeit auch die Bautätigkeit am Wohnungsmarkt, heuer werden rund 610 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Mehr als die Hälfte davon seien Eigentumswohnungen, deren Quadratmeterpreise zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Oßberger: „Salzburg ist ein Eigentümermarkt.“ Im kommenden Jahr werden Fertigstellungen im Osten und Westen der Stadt erwartet, dort, wo die letzten Baulandreserven mobilisiert wurden. Ergo geht man bei CBRE davon aus, dass die Projekte tendenziell größer werden. „Bisher war die Zahl der Wohnungseinheiten pro Projekt im Vergleich zu Projekten in anderen Landeshauptstädten sehr gering. 2022 waren es noch 12 Wohnungen pro Projekt, 2023 bereits 26 Wohnungen pro neu errichteter Wohnimmobilie. Tendenz weiter steigend“, so Ossberger. Die durchschnittliche Wohnungsgröße habe sich von 84 Quadratmeter im Vorjahr auf 91 Quadratmeter im Jahr 2023 entwickelt. Die Spitzenmieten liegen zwischen 15,50 und 17,50 Euro pro Quadratmeter.
Der Logistikmarkt erweise sich mit 460.000 Quadratmeter als relativ klein, zudem sei der Bestand veraltet. Potenzial für Wachstum sieht Oßberger aufgrund der geringen Grundstücksgrößen und der Topografie Salzburgs nicht: „Logistiker suchen daher nach Alternativen in Oberösterreich oder im benachbarten Deutschland. Der Großteil der vorhandenen Logistikflächen, rund 71 Prozent, entspricht der Klasse B, lediglich 16 Prozent der 460.000 Quadratmeter Logistikflächen entsprechen modernen Standards und damit Klasse A. Die Spitzenmiete am Salzburger Logistikmarkt liegt bei 6,30 Euro pro Quadratmeter. Im kommenden Jahr sollen 23.000 Quadratmeter neue Flächen hinzukommen.