Colliers: Bis 2030 fehlen 28 Milliarden Euro zur Refinanzierung von deutschen Gewerbeimmobilien. Größter Einfluss bei Bürofinanzierung. Entwarnung: Keine marktweite Bedrohung für den Investmentmarkt, aber spürbarer Gegenwind.
Was die Refinanzierung von deutschen Gewerbeimmobilien betrifft, so klafft bis zum Jahr 2030 eine Fremdkapitallücke von 28 Milliarden Euro. Das geht aus einer Analyse von Colliers hervor, die eine Fremdkapitallücke von 14 Prozent des zwischen 2018 und 2021 investierten Kapitals ausweist. Auf die Assetklassen heruntergebrochen, liegt dieser Gap bei Büroimmobilien bei 17 Prozent, bei High-Street-Retailimmobilien sogar bei 29 Prozent. Diese Fremdkapitallücke führe laut Colliers dazu, dass der Gegenwind am Transaktionsmarkt rauer werden könnte, da so Eigenkapital zur Refinanzierung eingesetzt werden müsste – und dieses dann für Neuanlagen fehlen würde. Colliers rechnet in Folge damit, dass sich das jährliche Transaktionsvolumen um zwischen fünf bis 15 Prozent verringern wird.
Thomas Dichtl, Co-Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland sagt, dass es zwischen 2018 und 2021 aufgrund des Niedrigzinsumfelds Transaktionsvolumina auf Rekordniveau gegeben hat, diese allerdings hohe Fremdkapitalquoten aufgewiesen hätten: „Bei marktüblichen Laufzeiten der Finanzierungen von fünf bis zehn Jahren werden viele dieser Finanzierungen in den kommenden Jahren auslaufen. Die Refinanzierungen erfolgen dann in einem Marktumfeld mit veränderten Rahmenbedingungen. So ist die große Fremdkapitallücke bis 2030 zu erklären.“
Als größte Lücke an Fremdkapital sind bis 2030 mit 21 Milliarden Euro bei Büroimmobilien identifiziert worden. Das führe dazu, dass in dem Segment neben Herausforderungen bei der Refinanzierung auch negative Auswirkungen auf das Asset Management möglich seien, wenn ursprünglich für CapEx-Maßnahmen verplantes Kapital für die Refinanzierung genutzt werden muss. High-Street-Retail würde allerdings schon seit Jahren unter Druck stehen, weswegen hier die Fremdkapitallücke lediglich vier Milliarden Euro betragen würde. Die Refinanzierungslücken bis 2030 liegen bei 1,2 Milliarden Euro für Logistik, 1 Milliarde Euro für Hotel und 0,7 Milliarden Euro für Fach- und Supermärkte.
Eine marktweite Bedrohung für den Investmentmarkt sieht Colliers nicht, jedoch sei die Refinanzierungslücke ein wesentlicher Faktor bei An- und Verkaufsplänen in den kommenden Jahren, so Matthias Leube, CEO von Colliers in Deutschland: „Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass sich aus den Refinanzierungslücken am gesamten Markt diverse Opportunitäten für eigenkapitalstarke Investoren ergeben.“