Basel III bringt neue Herausforderungen für Entwickler. Transformation des Bestands wird zur Herkulesaufgabe.
Dass sich der Immobilienmarkt mittelfristig wieder in Sphären der Nullzinsphase bewegen wird, ist unwahrscheinlich. Auch wenn es heuer zwar zwei Zinsschritte nach unten gegeben hat, bleibt die Finanzierung von Neuprojekten – aber auch von Bestandsimmobilien – ein Knackpunkt.
Wie beim Vorabendempfang des deutschen Kommunikationshauses Rueckerconsult zu erfahren war, sind Banken nicht nur viel vorsichtiger geworden, mit Basel III kommen noch höhere Eigenkapitalanforderungen hinzu. Die Schotten für Finanzierungen seien zwar nicht dicht, heißt es etwa von der Privatbank Donner & Reuschel, die Bedingungen sind jedoch schwieriger geworden. Die Bank selbst kündigte vor Journalisten an, ihre Eigenkapitalquote über einen neuen Kreditfonds zu erhöhen, der sich an institutionelle Investoren richtet.
Die Zinssenkungen bringen zwar Stabilität, heißt es von der Berlin Hyp, dass dadurch der Markt aber nennenswert anspringt, sehe man nicht. Zumindest fallen die Immobilienwerte nicht weiter, die Wertentwicklung nähert sich vielmehr einer Seitwärtsbewegung. Wertsteigerungen werden aber, anders als in der Nullzinsphase, nicht mehr über Yield Compressions erzielt, sondern über entsprechendes Asset Management.
Für Developer werde es jedenfalls teurer, Finanzierungen zu erhalten, eben auch wegen Basel III, aufgrund dessen mehr Eigenkapital hinterlegt werden muss. Das gilt auch für Konversionen im Bestand. Doch gerade bei der Transformation des Bestands ist das ein dringliches Thema. Diesen zu dekarbonisieren, wird eine Herkulesaufgabe. 30 Prozent der CO2-Emissionen entfallen auf Bestandsgebäude, und 90 Prozent des heutigen Bestands werden laut Apleona bis 2050 weiter genutzt – davon sind jedoch 75 Prozent schlicht energieineffizient. Angesichts dieser Zahlen scheint es der Branche an Antrieb zu fehlen. Apleona selbst will über „Energie-Quick-Checks“ kurzfristige Maßnahmen für Bestandsverwalter anbieten, und zwar über das KI-basierte Tool „Recogizer“.