Vorjahr mit Investmentvolumen von 2,55 Milliarden Euro verhalten. Vor allem nationale Investoren stützen den Markt.
In Anlehnung an den Jahrestrend von 2023 schloss der österreichische Investmentmarkt das vierte Quartal mit einer verhaltenen Performance ab. Das Investitionsvolumen belief sich – exklusive Transaktionen innerhalb derselben Eigentümerstruktur – auf 2,55 Milliarden Euro, was einem Rückgang um 49 Prozent im Vergleich zu 2022 entspricht. Die Jahresbilanz am österreichischen Investmentmarkt ist damit nur geringfügig positiver als beispielsweise in Deutschland, wo ein Rückgang von 54 Prozent verzeichnet wurde. „Nationale Investoren stützten den Markt und machten einen Anteil von 84 Prozent aus“, berichtete Markus Arnold, CEO und Alleineigentümer von Arnold Immobilien. Arnold erwartet eine spürbare Marktbelebung bis zur zweiten Jahreshälfte 2024 und ein Ende der Preisanpassungen in begehrten Assetklassen. Im Vorjahr erwiesen sich Büros und Einzelhandel die umsatzstärksten Assetklassen, gefolgt von Wohnen (ab 15 Millionen Euro), Hotel sowie Industrie und Logistik. Entwicklungsprojekte haben jedoch nur zwei Prozent des Gesamtvolumens ausgemacht, was mitunter auch damit zu tun hat, dass Forward Deals derzeit kaum über die Bühne gehen.
Laut der aktuellen Marktanalyse von Arnold Immobilien war 2023 von Portfolioaufräumarbeiten großer institutioneller Halter und offener Immobilienfonds geprägt. Bis Mitte 2024 werden nur geringfügige Preiskorrekturen erwartet. Die zweite Hälfte von 2024 sollte eine Stabilisierung der Spitzenrenditen bringen. „Derzeit warten viele Investoren auf den Moment zum Wiedereinstieg in den Markt“, bemerkte Arnold. Dieser Moment könnte bald kommen, denn Prognosen sagen die erste Zinssenkung der EZB für Juni 2024 voraus. Aber: Eine Herausforderung ab 2024 werden Immobilien darstellen, die in den Boomjahren erworben wurden und aktuell deutlich höhere (Re-)Finanzierungskosten und Eigenkapitalanforderungen aufweisen als ursprünglich kalkuliert. Daher ist zu erwarten, dass die damals größte Käufergruppe, die großen institutionellen Halter, auch weiterhin die Dynamik der Angebote am österreichischen Immobilieninvestitionsmarkt prägen wird.
Im vierten Quartal 2023 setzte sich der Preisanpassungsprozess in den meisten Assetklassen fort. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den inneren Bezirken Wiens stieg um 40 Basispunkte auf 4,90 Prozent, während sie in dezentralen Bürolagen für erstklassige Objekte bei etwa 5,75 Prozent lag. Büroimmobilien der Klasse B mit Value-Add-Potenzial erzielten Renditen zwischen 6,10 Prozent in guten und 6,90 Prozent in dezentralen Lagen. Einzelhandelsimmobilien verzeichneten zuletzt etwas geringere Renditeanstiege. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser – wie etwa auf der Mariahilfer Straße – betrug 4,75 Prozent. Für Einkaufszentren und Fachmarktzentren könne man laut Arnold mit Renditen von 6,10 Prozent bzw. 5,75 Prozent rechnen. Logistikimmobilien verzeichneten die geringsten Wertanpassungen. Dies spiegelt sich in Spitzenrenditen für Logistikimmobilien der Klasse A von etwa 5,00 Prozent in der Hauptstadtregion und 5,50 Prozent in den Bundesländern wider.
Trotz der verhaltenen wirtschaftlichen Entwicklung sind die aktuellen fundamentalen Daten der Nutzermärkte überraschend positiv. „Steigende Mieten, anhaltende Nachfrage der Nutzer, niedrige Leerstandsraten sowie die geringe Produktion neuer Flächen, die aus heutiger Sicht für mindestens die nächsten zwei bis drei Jahre anhalten wird, bilden positive Rahmenbedingungen für eine wachsende Dynamik am Investmentmarkt im Jahr 2024“, sagte Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse, zuversichtlich. Hinzu kommt, dass der Renditeunterschied zwischen zehnjährigen deutschen Staatsanleihen (2,02 Prozent) und Spitzenrenditen für Büroimmobilien (4,90 Prozent) zum Jahreswechsel bereits wieder bei rund 2,90 Prozentpunkten lag. Dies hat dazu geführt, dass Immobilieninvestitionen in den letzten Monaten im Vergleich zu konkurrierenden Anlageformen wieder deutlich attraktiver wurden. All dies führt dazu, dass Investoren wieder verstärktes Interesse an aktuellen Angeboten zeigen.