Arnold Immobilien: Erhebliche Preisunterschiede sowohl in qualitativer als auch geografischer Hinsicht.
Im Zuge des angespannten Marktumfelds hat sich auch beim Zinshausmarkt eine andere Dynamik ergeben. Wie aus einer Analyse von Arnold Immobilien Mittwochvormittag für den Zeitraum Jänner bis April hervorgeht, würden Häuser in Top-Qualitätssegment und in Lagen innerhalb des Gürtels wesentlich preisstabiler gehandelt werden als jene in Gürtelnähe oder gar in Flächenbezirken, wo teilweise kräftige Preisrückgänge zu verzeichnen waren. „Die Transaktionsvolumina von bereits entwickelten Zinshäusern liegen aufgrund attraktiver Preisniveaus und steigender Mieteinnahmen wieder deutlich über dem Vorjahr. Eine ähnlich positive Entwicklung verzeichnen die inneren Bezirke. Weiterhin schwach performen hingegen Zinshäuser mit Sanierungs- und Ausbaupotenzial sowie generell durchschnittliche Lagen“, sagt Markus Arnold, CEO und Eigentümer von Arnold Immobilien.
Im ersten Tertial wies Arnold Immobilien im Zinshausbereich 52 Transaktionen von Altbau-Zinshäusern bzw. Zinshausanteilen (≥ 25 Prozent) mit einem Gesamtvolumen von rund 307 Millionen Euro aus. „Somit war das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit minus 8 Prozent weiter rückläufig“, so Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse bei Arnold Immobilien. Das liegt mitunter auch daran, dass sich der Markt beim Käufersegment gedreht hat: Entfielen noch vor zwei Jahren 65 Prozent der Transaktionen auf Zinshäuser mit Entwicklungspotenzial machten diese in diesem Jahr nur noch 30 Prozent des Transaktionsvolumens aus, was im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum einen Rückgang des Investmentvolumens von 50 Prozent bedeutet.
In den inneren Bezirken Wiens lag der Median Kaufpreis von Altbau-Zinshäusern mit der Hauptnutzungsart Wohnen im ersten Jahresdrittel bei 3.476 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Die Bandbreite zwischen Zinshäusern mit Sanierungs- und Entwicklungspotenzial mit einem hohen Anteil an Altmietverträgen (25. Perzentil: 2.790 Euro pro Quadratmeter) und entwickelten Zinshäusern mit guter Ertragsstruktur (75. Perzentil: 4.349 Euro pro Quadratmeter) deutet auf eine weiterhin herausfordernde Preisfindung hin. Der Vergleich der aktuellen Median Preise zum ersten Halbjahr 2023 zeigt in den inneren Bezirken mit minus 12 Prozent einen merklich geringeren Rückgang des Preisniveaus als im Vorjahr (erstes Halbjahr 2022 vs. erstes Halbjahr 2023: minus 28 Prozent).
Die Median Kaufpreise in den aufstrebenden Zinshauslagen (Bezirke 12, 14-17, 20) sind im ersten Jahresdrittel verglichen mit dem ersten Halbjahr 2023 um 32 Prozent auf 2.134 Euro pro Quadratmeter gesunken (25. Perzentil: 1.871 Euro pro Quadratmeter; 75. Perzentil: 2.386 Euro pro Quadratmeter). Ein weiterer Indikator für die aktuell schwächelnde Nachfrage in den gürtelnahen Außenbezirken ist die sehr geringe Anzahl an Transaktionen im Jahr 2024.
Die aktuelle Zurückhaltung von Zinshausentwicklern beim Ankauf neuer Projekte begründet Arnold Immobilien durch die restriktivere Kreditvergabe, gestiegene Finanzierungskosten und den deutlichen Rückgang bei der Anzahl der Eigentumswohnungstransaktionen . „Diese Faktoren haben das klassische Geschäftsmodell von Zinshausentwicklern in den vergangenen zwei Jahren zunehmend unter Druck gesetzt“, so Arnold.
Dem gegenüber erweise sich die Transaktionsaktivität bei bereits entwickelten Zinshäusern als stabiler, im ersten Jahresdrittel machten die rund 70 Prozent des gesamten Volumens aus. ufgrund der Transaktionen von einigen gewerblich genutzten Zinshäusern in Wiener Bestlagen, lag das Volumen von bereits entwickelten Zinshäusern bereits 51 Prozent über demselben Zeitraum des Jahres 2023 sowie 43 Prozent gegenüber 2022. Positiv fällt auch das Transaktionsvolumen von entwickelten Zinshäusern mit Hauptnutzungsart Wohnen aus – im Zeitraum Jänner bis April 2024 wurde im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 15 Prozent verzeichnet.
Während das Transaktionsvolumen in den gürtelnahen Zinshauslagen (Bezirke 12, 14-17, 20) und den Flächenbezirken (Bezirke 10-11, 21-23) im ersten Jahresdrittel mit minus 46 Prozent bzw. minus 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum signifikant zurückgegangen sei, herrsche in den inneren Bezirken eine deutlich gesteigerte Marktdynamik. Hier stieg das Investmentvolumen von Jänner bis April 2024 auf rund 149 Millionen Euro, was einer Steigerung von 50 Prozent im Vergleich zu 2023 entspricht.