In aktuell herausfordernden Zeiten stellt sich auch bei Immobilien die Frage der Wertentwicklung, das gilt insbesondere für die in den letzten Jahren ohnehin in Mitleidenschaft gezogene Hotellerie. Auch die aktuelle geopolitische Lage darf als Unsicherheitsfaktor nicht außen vor gelassen werden.
Gleichzeitig steht die Branche allen Prognosen nach vor einer erfolgreichen touristischen Sommersaison. Nach unserer Einschätzung wird auch das gleichzeitig allgemein wieder anziehende Investmentinteresse im Hotelbereich, insbesondere für die Ferienhotellerie, durch die prognostizierten Auslastungszahlen weiter anhalten. Anfang 2022 verkündete Engel & Völkers Asset Management erste Käufe auf Sardinien, Ibiza und in Schottland für einen gemeinsam mit der 12.18 Unternehmensgruppe neu aufgelegten Fonds. Die Partner setzen auf die „Akquisition von bestehenden Hotels und Resorts mit Repositionierungspotenzial“. Die Lagen seien „nicht reproduzierbar“ und damit besondere touristische Destinationen.
Der Anlagedruck bleibt also hoch, dabei die „richtige“ Immobilie in der richtigen Lage mit dem passenden Betreiber gefragt. Insgesamt beobachten wir, dass das Investmentvolumen bei Bestandsimmobilien – dies hauptsächlich aufgrund geringerer Neuentwicklungen und Fertigstellungen – wieder steigend ist. Als Hindernis von Transaktionen gelten noch stärker gewachsene Anforderungen an Sicherheiten und Rücklagen bei der Bankenfinanzierung, die anhaltende Betreiberunsicherheit und der Baukostenanstieg. Für die Betreiber bleibt die Situation angesichts sinkender Förderungen und angehäufter Verbindlichkeiten angespannt. Können neue, hochverzinste Kredite aufgenommen werden? Die Unsicherheit durch den Krieg in der Ukraine und steigende Energiepreise könnte den Aufwärtsdruck auf die Preise erhöhen. Hinzu kommt ein struktureller Shift: Etablierte Konzepte bleiben oft zwar noch interessant, entscheidend für viele Investoren ist mittlerweile aber die flexiblere Gestaltung der Hotelprodukte und Hotelverträge.
Wichtige Rolle des Bewerters
Hotelimmobilien verlieren per se nicht an Wert. Im Gegenteil: In Hotel-Primelagen rechnet man auch nach Abzug einer nachgelegten Pacht eher mit einem Wertgewinn. Trotzdem stehen Bewerter neuen Herausforderungen gegenüber: Wegen der Ausfälle der vergangenen zwei Jahre fehlen lange bestehende Benchmarks – oder sind diese nicht mehr anwendbar. Durch die auf zukünftige Erwartungen abzielende Methodik zeigt das Discounted- Cash-Flow-Verfahren (DCF) Defizite. Auf den Markt bezogen hat dies zur Folge, dass Investoren für die Übernahme der Risiken eine Prämie fordern. Dem Bewerter kommt vor diesem Hintergrund umso mehr die Aufgabe zu, einen objektiven Ausgleich zwischen den Interessen der Käufer und jenen der Verkäufer zu schaffen. Ergänzt durch die betrieblichen Parameter (Segment, Herkunftsmärkte und Nachfragequellen, Wettbewerb sowie Qualität und Stärke des Betreibers) werden somit Bewertungen erstellt, welche finanzielle Aspekte mit gestiegenen Betreiberanforderungen verbinden.
