Hohe Nachfrage, geringes Angebot, minimaler Leerstand: Der österreichische Logistikmarkt ist, wie sämtliche europäische Logistikmärkte, einem Wandel unterworfen. Plus: In Kärnten entsteht ein neuer Logistik-Hotspot.
Die Trendumkehr ist nicht zuletzt auf gestiegene Zinsen, die hohe Inflation und folglich steigende Baupreise zurückzuführen; die Fertigstellungsleistung deckt die Nachfrage bei Weitem nicht ab, wodurch die Mietpreise steigen. Ende 2022 lag die Spitzenmiete in Wien bei 6,50 Euro/m² pro Monat, was einem Anstieg von zwölf Prozent gegenüber dem Jahresende 2021 entspricht. Für 2023 wird eine Mietsteigerung auf 6,95 Euro/m² pro Monat erwartet.
Der Logistikimmobilienmarkt in und um die Bundeshauptstadt umfasst mittlerweile eine Fläche von mehr als 2,9 Millionen Quadratmeter und bleibt damit der größte und wichtigste Logistik-Hotspot in Österreich. Bis 2024 sollen hier laut Angaben von CBRE über 700.000 Quadratmeter Logistikflächen fertiggestellt werden. Sowohl bei der Vermietung als auch bei der Entwicklung rückt dabei das Thema ESG inklusive EU-Taxonomie immer mehr in den Vordergrund, wie CBRE-Logistikexperte Franz Kastner auch für Bestandsimmobilien bestätigt: „Immer wichtiger wird – auch mit Blick auf den Flächenverbrauch – die Revitalisierung von bestehenden Flächen und Gebäuden. Hier sehen wir weiterhin großes Potenzial.“
Das Interesse von Investoren an Logistikimmobilien ist weiterhin ungebrochen. 2022 wurde ein Rekordvolumen von 670 Millionen Euro am österreichischen Logistikmarkt investiert. Damit befindet sich die Assetklasse erneut unter den Top 3 bei heimischen Immobilieninvestments. Auch hier lässt sich die Relevanz des Themas Nachhaltigkeit nicht leugnen, wenngleich es insbesondere bei den Eigennutzern von Logistikimmobilien noch nicht großflächig angekommen ist und es hier noch unbestritten Aufholbedarf bei Sanierungsmaßnahmen (Stichwort: Energieeffizienz) gibt. Wichtig, denn: „Das Investoreninteresse ist groß, allerdings werden immer mehr Parameter bei der Bewertung der Investments herangezogen: Der Zustand der Immobilien wird genauer überprüft, ebenso die ESG-Konformität. Prinzipiell prüfen die potenziellen Käufer und die finanzierenden Banken jedes Investment sehr intensiv“, so Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE.
Verschärft wird die ESG-Bedeutung durch die ab 2024 in Kraft tretende CSRD-Richtlinie (Corporate Sustainability Reporting Directive), die bestimmten Unternehmen vorgibt über die sozialen und ökonomischen Folgen ihrer Geschäftstätigkeit zu berichten. Da bei Revitalisierungsmaßnahmen, wie bereits erwähnt, noch einige Herausforderungen zu meistern sind und es noch einige offene Fragestellungen gibt (z.B. welche konkreten Konsequenzen die Nichteinhaltung bestimmter ESG- Kriterien hat), bleibt die Beobachtung dieser Entwicklung weiterhin spannend. Änderungen ergeben sich auch aus der UVP-Novelle, die seit März 2023 auch für bestimmte Logistikimmobilien eine Umweltverträglichkeitsprüfung vorsieht. „Noch ist offen, welche Auswirkungen das auf die Flächenproduktion im Logistikbereich haben wird“, so Kastner.
Insgesamt geht CBRE 2023 von einem niedrigen Transaktionsvolumen aus, wobei erwartet wird, dass in Logistikimmobilien ähnlich viel investiert werden könnte wie im Vorjahr.
Neuer Logistik-Hotspot in Kärnten
Wien, Graz und Linz galten bis dato als DER Logistikmarkt Österreich. Zunehmend ins Visier gerät aber nun auch das Bundesland Kärnten. Zwischen dem Logistik Center Austria Süd in Fürnitz bei Villach und dem Hafen Triest wurde ein in Europa laut CBRE Angaben einzigartiger Zollkorridor geschaffen. Der Regelbetrieb wird noch 2023 aufgenommen, weitere Projekte am Standort sind bereits in Planung. „Wir erwarten, dass sich der Standort binnen kurzer Zeit etablieren wird“, so Jörg Kreindl, Head of Industrial & Logistics Occupier EMEA. 2025 soll bereits ein weiteres Logistikcenter der Deutschen Logistik Holding mit rund 35.000 Quadratmeter Fläche am selben Standort für 2025 verweist.