Markt-Update EHL Investment Consulting: Die schwierige Phase des Immobilieninvestmentmarkts im ersten Halbjahr dürfte sich bis zum Jahresende fortsetzen. Selbst wenn es noch weitere Zinsschritte nach unten geben sollte, wird es wohl auch im kommenden Jahr kein back to normal geben. Zu unsicher sind die geopolitischen Faktoren und die konjunkturelle Lage.
Ein Zurück zu den Transaktionsspitzen vor Beginn des Ukraine-Kriegs und der darauf folgenden Zinswende wird es heuer wohl nicht geben. Auch im kommenden Jahr rechnet man eher nicht damit, selbst wenn es im Jahresverlauf durch die EZB zu weiteren Zinssenkungen zwischen 50 und 75 Basispunkten kommen sollte – was allerdings von weiteren Risikofaktoren wie eben den Krieg in der Ukraine, dem Nahen Osten sowie den bevorstehenden US-Präsidentschaftswahlen abhängig ist. Wie aus dem Markt-Update zum Immobilieninvestmentmarktbericht von EHL Investment Consulting hervorgeht, erlebt der österreichische Investmentmarkt derzeit eine schwierige Phase, die von Rezession in der Industrie und einer Insolvenzwelle im Immobiliensektor verschärft wird. Und die Prognosen hinsichtlich des seit vier Quartalen stagnierenden Wirtschaftswachstums deuten auch für das zweite Halbjahr auf eine geringe Dynamik hin.
Diese wirtschaftlichen Herausforderungen hatten sich entsprechend in einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Immobilienmarkt widergespiegelt, das im ersten Halbjahr 2024 knapp über einer Milliarde Euro lag – deutlich unter den Vorjahreswerten. Die Aktivität der Investoren hatte sich demnach vor allem auf Core-Immobilien konzentriert, also besonders wertvolle und begehrte Objekte, die in stabilen Zeiten selten auf den Markt kommen. Einige Investoren legten besonderes Augenmerk auf die Sicherung von Trophy-Immobilien, auch wenn der Tiefpunkt der Preisentwicklung möglicherweise noch nicht erreicht ist, räumt man bei EHL Investment Consulting ein. Die rückläufigen Immobilienpreise hatte sich auf alle Assetklassen niedergeschlagen, am meisten bei peripheren und 1b-Lagen, was zumindest im Gewerbebereich die Chancen eröffnet hatte, zu attraktiveren Renditen einzukaufen.
Nach wie vor bleibt das österreichische Investmentgeschehen mit einer Quote von 95 Prozent nahezu vollständig in österreichischer Hand. Zwar zeigten laut EHL Internationale Investoren zunehmendes Interesse, dieses hatte sich allerdings nicht in signifikante Transaktionen niedergeschlagen. Der größte Teil der Investitionen entfiel auf Privatpersonen, Family Offices und den öffentlichen Sektor, während institutionelle Käufer nur 38 Prozent des Marktes ausmachten. Entwickler seien gerade einmal mit vier Prozent am Gesamtvolumen beteiligt gewesen. Für den Investmentmarkt rechnet EHL in Folge damit, dass Investoren sich weiterhin auf Bestandsimmobilien mit sicherem Cashflow konzentrieren werden.
Büroimmobilien hatten laut EHL mit 43 Prozent des Gesamtvolumens den Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2024 dominiert. Wohnimmobilien hatten rund 24 Prozent des Investitionsvolumens ausgemachten. Während die Preisrückgänge in Spitzenlagen moderat blieben, waren in weniger zentralen Lagen deutliche Preisrückgänge respektive merkliche Renditeanstiege zu verzeichnen. Gemischt genutzte Immobilien, die etwa 12 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten, stießen auf zunehmendes Interesse, da sie eine Diversifikation der Nutzungskonzepte ermöglichen. Hotelimmobilien, auf die 11 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen, profitierten von der Erholung des Tourismus, insbesondere im Bereich privater Reisen. Einzelhandelsimmobilien trugen etwa 5 Prozent zum Gesamtvolumen bei, wobei die Nachfrage vor allem nach Supermärkten und Fachmarktzentren mit Nahversorgungsfunktion bestand. Im Logistikbereich blieb die Nachfrage stabil, obwohl auch hier die Auswirkungen der gestiegenen Zinsen spürbar gewesen sind.
Was die Renditen betrifft, so errechnete EHL für Büroimmobilien in guten und zentrumsnahen Clusterlagen zwischen 5 und 5,5 Prozent, bei schwächeren Lagen steigen diese überproportional an. Wohnimmobilien rentieren in Wien derzeit zwischen 4,25 und 4,5 Prozent, in den Bundesländern bei 4,75 und 5,25 Prozent. Für Einzelhandelsimmobilien sei die Einschätzung schwieriger – im High-Street-Bereich seien sie nahezu unverändert, für Shoppingcenter gebe es mangels Transaktionen keine Evidenz, bei Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker werden zwischen 5,5 und sechs Prozent aufgerufen. Bei Logistikimmobilien liege der Spread zwischen fünf und 5,5 Prozent.